本文來源：時代周報 作者：梁爭譽

從西到東，商務(wù)公寓打折浪潮席卷深圳全城。

據(jù)時代周報記者了解，近期深圳多個商務(wù)公寓項目打折出貨，單價低至每平方米2萬元出頭，總價不到100萬元就能拿下一套小戶型單位。

由于開發(fā)商大幅“割肉”，加上小戶型單位在租賃市場頗受歡迎，一舉拉高了投資回報率，部分商務(wù)公寓回報率達3%-4%，而住宅產(chǎn)品的出租回報率僅為1%左右。

不過，由于市場長期調(diào)整，投資需求退潮，即便開發(fā)商賣力吆喝，整體成交尚未有明顯起色。

開發(fā)商“讓”出的回報率

“比股票靠譜，比理財靠譜”，中原地產(chǎn)銷售經(jīng)理趙敏告訴時代周報記者，得益于開發(fā)商主動讓利，深圳部分商務(wù)公寓的投資回報率在3%及以上，“這還是租賃市場下行背景下的回報率?！?/p>

中原地產(chǎn)是京基宸悅府的代理銷售商，趙敏負責(zé)其公寓產(chǎn)品的銷售工作。京基宸悅府于今年8月中旬開盤，趙敏透露，目前已售出300多套商務(wù)公寓。

熱銷原因在于開發(fā)商大幅打折拉高了投資回報率。

據(jù)時代周報記者了解，京基宸悅府商務(wù)公寓折后均價約4.5萬元/平方米，最低150萬元即可購入一套建筑面積約38平方米的單間。

可供對比的是，京基宸悅府的住宅產(chǎn)品備案均價約8.89萬元/平方米，同片區(qū)一公寓樓盤三年前曾開出近9萬元/平方米的價格，京基宸悅府商務(wù)公寓的售價對比折價近五成，因此又被業(yè)內(nèi)稱為“價格炸彈”。

一套總價150萬元的38平方米單位，按照目前梅林片區(qū)整體的租金水平，保守測算可以租到4000元/月，投資回報率為3.2%，高于大多數(shù)銀行的三年期存款利率。

在建中的京基宸悅府，時代周報攝

“福田目前沒有一個這樣小面積、低單價、低總價的產(chǎn)品，老板直接在價格上做了讓步，小戶型又很適合投資客戶，投入比較低，所以成交很活躍?！壁w敏表示。

京基為快速出貨，不僅在價格上做了讓步，更對客戶的到訪路線作出細致的規(guī)劃，建議渠道方帶客看房時要特別經(jīng)過地鐵站和公園的路線，客戶到訪還可抽取近期熱門3A游戲《黑神話·悟空》的激活碼。因為位置臨近榮耀辦公室，京基還以“做榮耀人的房東”作為宸悅府的賣點宣傳。

“項目營銷造勢做得好，加上價格很有優(yōu)勢，得到很多福田、南山、羅湖很多本地客戶的認可，也有外地客戶過來購買，成交了十多套?！壁w敏告訴時代周報記者。

“要回款就要讓步”

深圳商務(wù)公寓降價出貨并非個例，打折潮已蔓延全城。從寶安、福田、龍華、羅湖到龍崗，均有公寓項目打折賣房。

寶安一尾盤在售的商辦項目，在售的大平層折后最低單價4.2萬元/平方米，而備案均價超過8萬元/平方米；龍華一現(xiàn)房公寓，最低單價每平方米約3萬余元，原備案均價超過6萬元/平方米，一套建筑面積約92平方米的單位總價300萬元出頭；羅湖一在售小戶型公寓的樓盤，“甩賣價”2萬元/平方米，代理方經(jīng)紀人透露，建筑面積38平方米的單間最低總價約75萬元。

“不是我們要打到這么低，現(xiàn)在的市場就是特別低價才能走貨，開發(fā)商要不要回款？要回款就要讓步，這是現(xiàn)在真實的市場情況?！壁w敏表示。

低價策略并不是萬能的，由于投資客“消失”，市場仍未走出下行通道，相當(dāng)于住宅售價五折甚至四折的商務(wù)公寓去化雖局部活躍，但整體仍然萎靡。

深圳克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年8月，深圳商務(wù)公寓成交量升價跌，成交面積約2.82萬平方米，環(huán)比上升4.61%，同比下降2.2%；成交均價約4.6萬元/平方米，環(huán)比下降24.47%，同比下降33.69%。

深圳中原研究中心認為，從供應(yīng)看，8月商業(yè)供應(yīng)大幅下滑，辦公連續(xù)兩月零供應(yīng)，商辦供應(yīng)持續(xù)處于低位，加上大環(huán)境影響，商辦市場成交還將保持低迷態(tài)勢。

近年來，由于市場下行，投資需求驟降，商務(wù)公寓的供應(yīng)規(guī)模已大幅收縮。上海等城市于2017年停止審批公寓式辦公項目，深圳從2020年7月開始在全市范圍內(nèi)停止新的商務(wù)公寓項目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批，廣州則在今年4月宣布在全市范圍停止新的公寓等類住宅項目的規(guī)劃審批。

深圳中原研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，自2020年深圳停止審批后，商務(wù)公寓供應(yīng)規(guī)模沖高回落，今年上半年僅2個公寓項目獲批，供應(yīng)面積6萬平方米，僅為去年全年的20.7%；成交方面，全市公寓成交1337套，同比下降62.4%，成交面積7.4萬平方米，同比下降68.2%，成交面積僅為2020年高峰期的1/10。

圖源：深圳中原研究中心

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，已經(jīng)誕生的商務(wù)公寓等類住宅項目，價格下跌幅度比住宅大很多，對不動產(chǎn)價格體系產(chǎn)生巨大的沖擊，去化難度較大。