作者子?jì)O

過(guò)去一年，很多人終于意識(shí)到，房?jī)r(jià)并非只漲不跌，同時(shí)在樓市調(diào)整中，我們也見(jiàn)證了一系列旨在刺激購(gòu)房需求和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的樓市政策，包括取消限購(gòu)、降首付比例、降貸款利率等等。

可以很肯定的說(shuō)，當(dāng)前，我國(guó)不僅首付比例降到歷史最低，甚至普通剛需買房，也開(kāi)始享受公務(wù)員買房的同等優(yōu)惠待遇。

這些政策的出臺(tái)，在一定程度上給了房地產(chǎn)市場(chǎng)活力，但一個(gè)更為現(xiàn)實(shí)的事情是：凡事有利有弊，每一項(xiàng)政策既有積極的一面，但同樣也潛藏著可能引發(fā)的問(wèn)題和挑戰(zhàn)。

當(dāng)以政策重塑市場(chǎng)之時(shí)，人們的生活和選擇也將隨之發(fā)生改變：

首先我們來(lái)看看取消限購(gòu)，這一政策將打破了地域的限制，讓購(gòu)房者有更多自由和選擇。

但是，我們也必須清醒地意識(shí)到，這一舉措也同樣可能導(dǎo)致部分熱門城市的房?jī)r(jià)再次上漲。比如杭州全面取消限購(gòu)政策，當(dāng)天有客戶將5個(gè)掛出的房子，從每平米6萬(wàn)多元，漲到到8萬(wàn)多，跳漲30%。

這對(duì)已有多套房的家庭來(lái)說(shuō)，他們?cè)谙硎苜Y產(chǎn)價(jià)值上升的同時(shí)，也將面臨更高的持房成本。比如不斷上漲的物業(yè)稅和房產(chǎn)稅等。

他們就不得不多衡量一個(gè)問(wèn)題，方產(chǎn)的持有成本上升是否會(huì)抵消資產(chǎn)增值帶來(lái)的利益？

其次，降首付比例。目前，全國(guó)普遍首套房首付比例普遍降為15%，部分地區(qū)首付比例甚至降到7.5%。首付比例的下降，意味著人們的購(gòu)房門檻更低了，讓更多人有機(jī)會(huì)進(jìn)入到房產(chǎn)市場(chǎng)。

但同樣也不能忽略一個(gè)現(xiàn)實(shí)：降首付政策，可能會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，尤其是在熱門城市。

對(duì)于那些已經(jīng)擁有多套房的家庭，如果他們考慮將手中的資產(chǎn)出售，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的增加，將導(dǎo)致他們?cè)阡N售過(guò)程當(dāng)中變得更加復(fù)雜困難。

最后就是降貸款利率。這一政策直接降低了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力，讓更多剛需群體看到了買房的希望。

尤其是對(duì)于那些已經(jīng)擁有兩套房的家庭來(lái)說(shuō)，這一利好將更有利于他們投資更多房產(chǎn)。

然而，這一政策真的是純粹的利好嗎？

事實(shí)可能并非這么簡(jiǎn)單。因?yàn)?/strong>銀行在審批貸款時(shí)，不僅僅是看利率，更重要的是要評(píng)估借款人的還款能力和房產(chǎn)抵押的情況。

因此，對(duì)于少部分已經(jīng)有兩套房的家庭來(lái)說(shuō)，他們?cè)谏暾?qǐng)第三套房貸款時(shí)，可能面臨更嚴(yán)格的貸款審核，獲取貸款的難度可能并沒(méi)有因此而減輕多少，反而部分購(gòu)買者可能因?yàn)殂y行嚴(yán)格的審查機(jī)制，而遇到更多難題。

面對(duì)這些變化，我們覺(jué)得，對(duì)于手上持有兩套甚至更多住宅的家庭，這一家庭占比已經(jīng)達(dá)到42%，建議他們做好準(zhǔn)備，未來(lái)或不得不面對(duì)“3大麻煩”：

1.房子的流動(dòng)性不可同日而語(yǔ)。隨著市場(chǎng)的變化，過(guò)去那種“掛牌就售出”的節(jié)奏不復(fù)存在，市場(chǎng)選擇性變得多樣化，在買方市場(chǎng)下，二手房、尤其是品質(zhì)較差的房產(chǎn)，轉(zhuǎn)手難度會(huì)更大。

2.租房市場(chǎng)越來(lái)越“卷”。二手房流動(dòng)性減弱，業(yè)主們就會(huì)轉(zhuǎn)變思維，以租養(yǎng)貸，但在租房需求不變的情況，租房市場(chǎng)就會(huì)變得越來(lái)越內(nèi)卷。尤其是那些人口外流加劇的三四線，租房市場(chǎng)供給過(guò)剩，加劇出租出售難度。

3.房產(chǎn)稅漸行漸近。這項(xiàng)稅收的落地，對(duì)于42%的家庭來(lái)說(shuō)，無(wú)疑將帶來(lái)額外的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

包括近期已經(jīng)開(kāi)始落實(shí)的房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)，這項(xiàng)房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制，已經(jīng)開(kāi)始在上海等22個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)。

隨著時(shí)間的推移，這個(gè)政策將普及全國(guó)，這對(duì)于那些手上有多套房的家庭來(lái)說(shuō)，額外的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)或再度增加。

總之，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，投資回報(bào)的不確定性增加，同時(shí)持有成本也在上升。

對(duì)于國(guó)內(nèi)42%、持多套房的家庭來(lái)說(shuō)，如何在這樣的大環(huán)境下做出最合適的決策，是他們必須要面對(duì)的問(wèn)題。