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地盤說

非常時(shí)期，釋放出非常信號(hào)。

■?撰文?|?葉知秋 ? 《地盤》特邀撰稿人

久旱逢甘霖，靜待中的大招終于落地。

9月24日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室召開《金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況》的發(fā)布會(huì)，央行潘功勝行長(zhǎng)宣布：

引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

將全國(guó)層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

?央行官宣放大招

發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行還宣布，近期將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向金融市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬億元。
這意味著，降準(zhǔn)、降存量房貸利率、降準(zhǔn)、降首付，可謂三箭齊發(fā)，這下子終于把油門踩到底了。
早在美聯(lián)儲(chǔ)降息前后，關(guān)于房地產(chǎn)和利率政策的小作文就不斷傳來。
北京時(shí)間9月19日凌晨2點(diǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息50個(gè)基點(diǎn)，這是4年來美聯(lián)儲(chǔ)首次降息，預(yù)示著本輪降息周期的開啟。

?美聯(lián)儲(chǔ)官宣降息

消息傳來，世界瞬間沸騰。甚至有人認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)降息之日就將是我國(guó)房?jī)r(jià)起飛之時(shí)，這想象力怕是有點(diǎn)過于想當(dāng)然了。
畢竟，歷史上從沒有一個(gè)國(guó)家的資本市場(chǎng)是靠別國(guó)降息來實(shí)現(xiàn)扭轉(zhuǎn)的。
數(shù)據(jù)見真章。

9月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2024年1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，房地產(chǎn)投資、銷售、融資等各項(xiàng)指標(biāo)仍在下滑，樓市供求兩端依然處于深度調(diào)整過程中。

?銷售額比銷售面積下降更明顯

1-8月份，房企到位資金同比下降20.2%，降幅較1-7月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)，降幅已連續(xù)5個(gè)月收窄。房企資金來源有所改善的背后，是各地出于保交房任務(wù)及“白名單”制度安排，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資給出的大力支持。

雖然，從8月單月數(shù)據(jù)看，商品房銷售面積為6453萬平方米，比7月份增長(zhǎng)3.5%；商品房銷售額為6393億元，比7月份增長(zhǎng)3.2%。但這是開發(fā)商“以價(jià)換量”的結(jié)果。

不難看出，樓市調(diào)整仍在探底。

就像財(cái)經(jīng)作家劉曉博所說，A股是否見底，關(guān)鍵看樓市；樓市是否見底，關(guān)鍵看經(jīng)濟(jì)；經(jīng)濟(jì)是否見底，要看貨幣政策和財(cái)政政策的力度是否足夠。

?房?jī)r(jià)下跌拖累經(jīng)濟(jì)動(dòng)能機(jī)理

歸根結(jié)底，美聯(lián)儲(chǔ)降息的利好，重點(diǎn)不在于所謂的扭轉(zhuǎn)，而在于傳導(dǎo)經(jīng)濟(jì)觸底企穩(wěn)的預(yù)期。

伴隨著這次降息周期的開啟，會(huì)讓央媽對(duì)包括存量房貸利率在內(nèi)的金融政策，有了進(jìn)一步的操作空間。

眼下，不少購(gòu)房者在期待政策進(jìn)一步放松，市場(chǎng)觀望情緒持續(xù)加重。

就在前不久，中指研究院進(jìn)行了關(guān)于“阻礙買房因素”問卷調(diào)查，排在第一位的是，57%老百姓認(rèn)為預(yù)計(jì)后期房?jī)r(jià)下跌，第二是等政策進(jìn)一步救市，第三是首付資金不足。

?中指研究院關(guān)于阻礙買房因素調(diào)查

顯然，從長(zhǎng)期看，單憑“擠牙膏式”的救市，幾乎很難去改變樓市短期下行的趨勢(shì)。

比如517救市后的6月短期反彈后，7月、8月又雙雙跳水，原以為金九銀十會(huì)有所好轉(zhuǎn)，但事實(shí)上，“金九”已經(jīng)過半，一二手銷售仍然同環(huán)比都在溫和下降。
不得不說，現(xiàn)在的樓市光從供給端出政策已經(jīng)沒用了，需要從最根本的收入端和消費(fèi)端發(fā)力才行。
在美聯(lián)儲(chǔ)降息后，大家期待的9月份LPR報(bào)價(jià)利率調(diào)整，出人意料的按兵不動(dòng)：1年期3.35%，5年期以上3.85%，很多人有點(diǎn)失望。

?9月份LPR按兵不動(dòng)

就鄭州而言，目前首套住宅商貸利率為3.25%（LPR-60個(gè)基點(diǎn)），二套住宅商貸利率為3.35%（LPR-50個(gè)基點(diǎn)）。
而鄭州大部分存量房貸利率在上次調(diào)整后在4.2%-4.35%左右，隨著這次存量房貸利率再次下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)，將保持在3.8%左右，向新發(fā)房貸利率進(jìn)一步靠近。
此次存量房貸利率下調(diào)，無疑是給了一份大禮包。
在今年7月底的重要會(huì)議后，鄭州在取消限價(jià)、加快“以舊換新”、推出配售型保障房、提高公積金貸款額度到130萬等優(yōu)化政策上不遺余力，助力現(xiàn)象級(jí)紅盤持續(xù)熱銷。
像蘭溪府、SIC超級(jí)總部中心·潤(rùn)府、中海時(shí)光之境、招商林嶼境等，都取得了不俗的成績(jī)。

?招商林嶼境首開現(xiàn)場(chǎng)

但很明顯僅靠地方的一己之力還是不夠，破解消化存量和優(yōu)化增量的矛盾，仍需要由頂層的組合拳去配合、去刺激。
樓市走到9月下旬這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，就到了需要政策來托舉市場(chǎng)的時(shí)候了。
簡(jiǎn)單復(fù)盤過往930，每一次樓市政策的釋放，都觸動(dòng)著大家敏感的神經(jīng)。

2014年930全面放松，2016年930全面調(diào)控收緊，2022年930“降低公積金貸款利率、放寬首套房按揭利率下限”，2023年9月“調(diào)降存量房貸利率，放松認(rèn)房不認(rèn)貸”，這次在930前夕，再次下調(diào)存量房貸利率、統(tǒng)一首套二套房首付標(biāo)準(zhǔn)，更多的是提振信心。

就連一向樓市政策最保守的北京，也要取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)了，昭示意義已經(jīng)非常明顯。

樓市終于迎來重大利好，預(yù)計(jì)930將有更進(jìn)一步的政策細(xì)節(jié)。

樓市企穩(wěn)的大底與大梁已籌就，轉(zhuǎn)折與反彈，也自此開始。

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