本文來源:時代周報(bào) 作者:梁爭譽(yù)
圖它近,圖它便宜,還圖它吃喝玩樂都齊全。囊中羞澀的買房人正在把目光鎖定在“老破小”。
近期,首付比例下調(diào)、房貸利率下調(diào)等房地產(chǎn)市場利好政策的效果緩慢顯現(xiàn),二手房交易活躍起來。
根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),5月深圳二手住宅過戶3963套,為近37個月第二高。值得注意的是,從成交房源的樓齡來看,20-25年樓齡的二手住宅成交最為活躍,占比24%,15-20年樓齡的成交占比也有23%。
老房子乃至“老破小”,因?yàn)榻灰锥愘M(fèi)低、性價(jià)比高,又受到買房人關(guān)注。
“每個人訴求不一樣,有些人需要學(xué)區(qū),有些人要環(huán)境好,我只要吃住行方便。”在去年年底“上車”了“老破小”的深漂吳靜(化名)向時代周報(bào)記者表示,不想因?yàn)橘I房搞得經(jīng)濟(jì)緊張,只考慮在能力范圍內(nèi)買房,所以她和對象在東莞、惠州和老家之間選擇了深圳“老破小”,“主打一個自己能住?!?/P>
深圳知名“老破小”八卦嶺宿舍
“外面舊關(guān)我里面什么事”
吳靜今年32歲,她的房子27歲。
2023年年底的某一天,吳靜收到中介發(fā)來的一條房源鏈接,她當(dāng)天看完當(dāng)天就買了。
這是一套在龍崗布吉的小房子,建筑面積約55.05平方米,套內(nèi)面積約50平方米,2房1廳,布局得當(dāng),采光不錯,含稅總價(jià)約148萬元,月供約4600元,是吳靜兩口子月收入的1/4。
“房子喜歡,價(jià)格在預(yù)期范圍內(nèi),月供跟租金差不多,而且一百來萬降也降不到哪里去,漲也張不到哪里去吧?!眳庆o說。
為什么買“老破小”?吳靜用四個字總結(jié):囊中羞澀。
“別人買房都是六個口袋,我們是盡自己能力去做這件事情。誰都知道買房要買地段好的,要買戶型好的,我這點(diǎn)錢能占到其中一個也不錯了?!焙瓦^去大多數(shù)人買房想著升值不同,吳靜買房是奔著實(shí)際居住去的,“不想通勤太遠(yuǎn),也不想太大要搞很多衛(wèi)生,只要吃住行方便?!?/P>
關(guān)于這套房子,她最滿意的是戶型,方方正正的,一個4.8平方米的廚房不算大但也夠用,“我和‘隊(duì)友’都喜歡做飯,希望廚房也大一點(diǎn),幸福就是二人三餐四季?!?/P>
“這套房除了樓層高一點(diǎn),其他都是比較滿意的。菜市場就在樓下,下班回家就能順便帶上,步行到地鐵口、公交站8分鐘足夠了,周圍商超都能滿足日常需求。美中不足的是樓齡老了一點(diǎn),但是裝修一下,外面舊關(guān)我里面什么事呢?”吳靜說。
買房之后,吳靜開始走上攢錢提前還貸的路子,“先辛苦幾年,少背一點(diǎn)房貸。買房子的本質(zhì)是為了享受生活,而不是讓房子左右我們的生活。”
“老破小”掛牌1天就成交
在“吳靜們”的助攻下,深圳的“老破小”交易回升,部分典型樓盤的成交周期明顯縮短。
位于羅湖螺嶺片區(qū)的旭飛華隆園,地處羅湖東門,于1993年建成,面積段在30-40平方米之間,是典型的“老破小”樓盤。憑借螺嶺外國語的學(xué)位支撐,旭飛華隆園頗受青睞。
在貝殼找房平臺,旭飛華隆園今年合計(jì)成交6套房,其中4套的成交周期較平均成交周期明顯縮短。一套建筑面積約29.2平方米1房,掛牌僅1天便成交了,成交價(jià)140萬元,比掛牌價(jià)下調(diào)30萬元。另一套建筑面積約41.74平方米1房1廳,掛牌5天、帶看5次即成交,成交價(jià)172萬元,與掛牌價(jià)持平。
可供對比的是,根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù),旭飛華隆園今年一季度的成交周期是121天,而螺嶺片區(qū)的成交周期是220天,深圳全市的成交周期是205天。
位于福田華強(qiáng)北片區(qū)的“老破小”學(xué)區(qū)房金茂禮都,近期成交亦頗為活躍。
時代周報(bào)記者查詢交易記錄獲悉,金茂禮都在貝殼找房平臺最新成交的3套房源,成交周期分別為17天、1天和2天。時間線拉長,今年一季度金茂禮都的成交周期是78天,較上季度減少61天,看房人數(shù)212人。
圖源:貝殼找房APP
深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年,20年以上樓齡的二手住宅成交活躍,1-5月的成交量占整體成交比例分別為42.5%、50.8%、41.1%、40.2%、42%,在二手市場占據(jù)主導(dǎo)地位。
“老破小”泡沫基本消除
“老破小”重回牌桌的籌碼是,高性價(jià)比。
過去,房地產(chǎn)市場調(diào)控嚴(yán)格,購房成本、置換成本高企,因此“一步到位”的大戶型單位更受市場歡迎。最近幾年,隨著市場深度調(diào)整,房價(jià)回落,“老破小”的性價(jià)比開始顯現(xiàn)。
今年4月,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一份關(guān)于二手房成交報(bào)告稱,二手房價(jià)格泡沫已基本消除。
該機(jī)構(gòu)選取“一線城市老破小類型的二手房價(jià)格”,衡量二手房價(jià)格泡沫。2018年年底開始,二手房價(jià)格開始拉升,2018年四季度為39454元/平方米,2021年一季度為62284元/平方米,這也是二手房價(jià)格的歷史最高點(diǎn),價(jià)格泡沫膨脹至58%。2023年上半年,二手房掛牌量激增,供求壓力倒逼價(jià)格泡沫持續(xù)縮小,到了今年一季度泡沫僅為5%。
一線城市“老破小”二手住宅價(jià)格泡沫
“這意味著歷時三年時間一線城市‘老破小’二手房價(jià)格泡沫基本消除,二手房價(jià)格回歸健康狀態(tài)。”該機(jī)構(gòu)表示。
事實(shí)上,曾經(jīng)被“爆炒”的深圳“老破小”也已走下神壇。
“老破小”因?yàn)榭們r(jià)低、區(qū)位優(yōu)勢明顯,疊加學(xué)區(qū)、拆遷等概念,在市場上升期成為炒作對象。2017年至2021年,市場活躍,“老破小”漲幅驚人。但隨著近幾年房地產(chǎn)市場深度回調(diào),加上大學(xué)區(qū)制、城市更新政策的推廣完善,泡沫逐漸被擠出。
前述交易活躍的旭飛華隆園曾經(jīng)賣出“天價(jià)”。時代周報(bào)記者查詢貝殼找房了解到,2021年1月,該平臺成交旭飛華隆園一套29.93平方米單位,總價(jià)358萬元,單價(jià)約11.96萬元/平方米,成交價(jià)僅比掛牌價(jià)少2萬元。最近一年,旭飛華隆園成交均價(jià)下跌31.7%,5月的掛牌均價(jià)約5.47萬元/平方米,4月的成交均價(jià)約4.12萬元/平方米,相比最高點(diǎn)跌去65.6%。
八卦嶺宿舍是比旭飛華隆園更老的“老破小”,因?yàn)閷W(xué)區(qū)、拆遷雙重概念疊加,價(jià)格波動更為劇烈。
八卦嶺宿舍建于1983年,是深圳最早建成的小區(qū)之一,大多為30平方米左右的小戶型,早期主要用作員工配套宿舍。在舊改啟動、名校落戶雙重利好的刺激下,八卦嶺宿舍房價(jià)“起飛”。
2021年年初,八卦嶺宿舍的成交價(jià)普遍超過14萬元/平方米,最高去到14.61萬元/平方米,一套建筑面積約16.8平方米的單位成交價(jià)245.5萬元。目前,八卦嶺宿舍的最新成交價(jià)在4萬元/平方米左右,較最高點(diǎn)跌去72.6%。
根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹的觀察,近期深圳“老破小”只是局部火熱,并未見大規(guī)模的活躍,“買房主要看目的,哪里的房子都有優(yōu)勢和劣勢,需要購房人自己權(quán)衡。如果預(yù)算足夠,可以有其他選擇,我不太建議買‘老破小’。”
“‘老破小’的戶型設(shè)計(jì)、設(shè)施配套肯定是比較老舊的,居住估計(jì)難有舒適性可言。另外就是升值空間有限,如果希望通過舊改躍升,這個等待的時間估計(jì)比較長?!焙钨蝗阊a(bǔ)充稱。
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