“城市拆遷是一種無奈之舉，拆遷本身是一種隱形損失，是‘燒錢’”這是號稱耿拆拆的原話。很多人都說國外都是中世紀(jì)城堡，壓根不存在拆遷這種事情，房子都是百年住宅。日本在戰(zhàn)后個人興建的一戶建也有很多維護得當(dāng)現(xiàn)在使用年頭很長的。問題是，從一開始房地產(chǎn)的發(fā)展模式就是不同的。

英法很多房屋本身是獨立住宅，發(fā)展程度先進，建筑質(zhì)量與配置都比較高，延年性強。日本也一樣，公寓物業(yè)服務(wù)維護不錯，一戶建都是自家的房屋。你看看五大道的私人產(chǎn)權(quán)小洋房，看看農(nóng)村的私人小樓都是很不錯的。

但是建國后我們城市的發(fā)展模式是集中式住區(qū)，從宿舍到公產(chǎn)房再到私人產(chǎn)權(quán)私搭亂建再到商品房開發(fā)。前提是：城鎮(zhèn)人口太多，住房過于緊張。沒辦法采用低密度的居住模式為主體。所以造就了眼下城市住宅的雜糅狀況。

去看80-90年代的房就會發(fā)現(xiàn)，幾乎是拿出了那時候尖端的材料、技術(shù)。如果站在現(xiàn)在要求那時候的房子開挖地下車庫、安裝電梯、電線入地，預(yù)留寬裕的下水管道，甚至是大面積鋼筋水泥來做，明顯是不現(xiàn)實的。

換句話說，過去的房子供應(yīng)結(jié)構(gòu)跟歐美面臨的截然不同的社會環(huán)境，當(dāng)然也面對截然不同的材料、技術(shù)資源環(huán)境。決定了那個年代的房屋耐久性就那么回事兒。如果人人有錢建小洋樓，那五大道小洋樓耐久性現(xiàn)在看也不錯不是？說白了就是沒錢還得住房。所以才有現(xiàn)在所謂的老破小。

我走訪過一些老舊小區(qū)，拆間、沒有獨立廚房衛(wèi)生間、小二樓、沒有燃?xì)馊霊舻?/span>、甚至是木窗欞的房子的、紅磚外墻壓根沒有保溫防水層的大有人在，甚至是和平念叨了十多年的兆豐胡同。

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“城市文明有個過程，很多拆遷面積是違反規(guī)劃的建設(shè)，沒有遵守規(guī)劃、敬畏規(guī)劃的基礎(chǔ)，受利益驅(qū)動，是在政府監(jiān)管不到位的情況下造成?！?/span>

用耿拆拆的話說，這些房子是符合規(guī)劃的么？還是符合天津要打造國際化大都市的形象？或者是宜居的？恐怕都沒有。反而走到哪里都是一副破敗景象，從北邊京津公路往市區(qū)方向、西邊紅旗路以西，東邊津濱大道兩側(cè)尚好，成林道兩側(cè)，乃至于海河柳林，海河沿岸跨過臉面的第一排，第二排就是老破小私搭亂擠集中連片。

再加上維護與氣候原因，處處凋落之感，只能成為城市發(fā)展的掣肘與牛皮癬。我很建議倡導(dǎo)國外不拆的朋友去看看，或者是居住體驗一下。老破小的出現(xiàn)是歷史必然，但是很多老破小的拆遷也是城市發(fā)展的必然。

現(xiàn)在貝殼天津掛牌二手房19.7萬套，其中20年以上的房子有8.1萬套，然后我想辦法看了看30年以上的房子，有3.1萬套。

查了查2020年人口普查年鑒，天津市內(nèi)六區(qū)+環(huán)城四區(qū)有10.6萬戶、631萬平方米住宅是建設(shè)在1999年以前的。其中1990年以前的房子有5.1萬戶，245萬平。注意這是市內(nèi)六區(qū)+環(huán)城四區(qū)的規(guī)模。這類型房子最典型的就是各類紡織廠宿舍、稍微新一點就是王串場、小海地一類。

這只是天津的數(shù)據(jù)，按照2020年的統(tǒng)計年鑒，我國存量住房中?20 年以上房齡住房占比高達(dá) 35%，其中，房齡為 20-30 年占比 20.55%，30-40 年占比 10.25%，40 年以上占比 4.2%。

截至2020 年，80%以上的住房無電梯，21%以上的住房無水沖式衛(wèi)生廁所，16%以上的住房無洗澡設(shè)施。來源結(jié)構(gòu)方面，全國住房中，商品房占比僅為28%，無產(chǎn)權(quán)住房占比為19%，非商品住房占比 49%。到今天，這些房子又長了4歲。

這類型房子的體量巨大，而且居住起來別說便利性了，連現(xiàn)在住房的基本條件都很難滿足。對于這類型房子來說簡單修繕？可能是治標(biāo)不治本的策略，進行改造？實話說百分之九十的時候小修小補的改造屬于淹沒成本，而且完全依賴財政投入完全不現(xiàn)實。活化利用？沒有衛(wèi)生間沒有廚房出租都費勁，除了學(xué)區(qū)戶口我想不出其他功能。

這些房子其實相對位置都不錯，占據(jù)著城市核心區(qū)，但是與城市發(fā)展的功能布局壓根不符。比如兆豐胡同吧，一路之隔就是營口道商業(yè)街。比如文化中心兩側(cè)，好歹算是天津的門面。天南大周邊的宿舍樓，為什么教師宿舍就得是老房子？換句話說很多老房子已經(jīng)跟不上甚至是嚴(yán)重阻礙了城市發(fā)展的功能布局，拆遷是必然，只不過是時間問題。

過去拆遷是樓市上行，政府出錢拆遷，整理土地后高價賣掉。在土地出讓金與大項目上馬面前補償金相對可控，所以拆出了一批暴發(fā)戶。這造成一個極度惡劣的狀況是：拆遷預(yù)期空前高漲。二手房市場價可能值兩百萬，拆遷就敢開口兩千萬。而且更現(xiàn)實的問題是：很多房子戶型小至5-10平方米，拆遷后還房子按照3倍補償都沒辦法還，更何況一般都是1.2倍，拿錢走人又多數(shù)人買不到合適的房子。拆遷被困在現(xiàn)實與欲望里。

在房價下行階段，財政壓力巨大，壓根沒錢拆的動，政策嚴(yán)控之后，拆遷也就成了遙不可及的話題。

但樓市走到今天，房價下行后拆遷補償預(yù)期已不再如當(dāng)年，而與此同時，拆遷補償直接發(fā)錢給老百姓可能是最直接打通貨幣投放渠道，形成真實購買力。另一方面也才能拆出需求，真實消化庫存。當(dāng)然，在拆遷與消化庫存的過程中，資金才能真正擺脫空轉(zhuǎn)。

打個比方，現(xiàn)在三十多年的老房子如果不是學(xué)區(qū)，房價在2.5萬就不錯了，建筑面積50平米，補償1.2倍計算，大約是150萬。如果是實物補償，拆遷戶可以在全市范圍內(nèi)選自己心儀的房子，按照開發(fā)商在建委的備案價或者市場成交價格的最低價格來計算，確保老百姓拿到房子是實惠的。拆遷款直接劃到開發(fā)商賬戶，多出來的部分給予現(xiàn)金補償。

通過實物+貨幣補償，原本住50平米兩室無廳的業(yè)主可能直接換到環(huán)線周邊一套90平米左右的新房，剩余的錢差不多留足裝修款。最大限度節(jié)約了拆遷的資金成本。而開發(fā)商跨過渠道集中去化的同時，可以快速回籠資金。

很多人問政府沒錢拆遷出來的土地賣不出去怎么辦？假設(shè)拆掉老破小是6層的老樓，即使是容積率不提高的條件下，重建成為6層洋房，價格也基本能做到4萬以上。換句話說拆掉50平米付出了150萬，但是換回來的建筑面積能賣到200萬?？瓷先ラ_發(fā)商利潤空間很小，在電梯普及的條件下，如果全部建成8層住宅是不是就可以進一步降低售價？如果讓有實力的開發(fā)商參與拆遷注資，剔掉政府收益是不是土地價格就有了空間？最差的結(jié)果，拿環(huán)線周邊的商品房置換市區(qū)的等建筑面積的土地，估計沒有哪個開發(fā)商不樂意？

現(xiàn)在天津樓市一個突出問題是沒有銷量，很多還活著的開發(fā)商選擇了不玩兒，比如仁恒。留住開發(fā)商重要的不是似是而非的政策，開發(fā)商是要賺錢的，要給開發(fā)商看到賺錢的可能。比如最近非常熱鬧的城市更新，據(jù)說天津的政策是“微利”，開發(fā)商不賺錢誰給你更新？所以現(xiàn)在在玩兒的都是國企自己，國企不賺錢難道在給自己增加債務(wù)么？自欺欺人罷了。

在這個鏈條當(dāng)中，急需拆遷改善居住環(huán)境的老百姓得到了住房條件改善，開發(fā)商得以去庫存老破小能夠拆遷完成實現(xiàn)功能置換，重新規(guī)劃為適合現(xiàn)代人居的商業(yè)、公共服務(wù)配套，以及高品質(zhì)居住區(qū)。如果核算下來不到四萬市內(nèi)六區(qū)賣洋房，三萬小高層，天津的置換鏈條也才能有希望打通，同時大幅度帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

對于城市而言這樣的機會并不多，低廉的資金，較低的拆遷成本與低廉的安置成本。剩余十多平方米的房子拆掉正好可以利用收購住房作為保障房的機會得以安置。

這里面唯一的問題就在于：無論城投、官方、企業(yè)都談拆遷色變。因為涉及到老百姓可能99戶是希望拆掉的，但是有一個釘子戶就是麻煩。只有五平米還想原地還遷一套100平米的夢想家也不少。但是同一個小區(qū)我經(jīng)?？吹?/span>很多七八十歲的大爺，盼拆遷很多年，這樣的人能有個好房子住還能等多少年?？赡懿疬w的制度、執(zhí)行力與社會容忍度也是難點。

耿拆拆說大同的歷史機會就這么一次，沖上去就上去了，上不去就沒機會了。今年很多朋友跟我說二刷大同。在拆遷之前，我路過大同也頂多是吃碗羊雜。我們的城市脫胎于建國初的工業(yè)化大躍進，完全沒有為現(xiàn)代經(jīng)濟做好準(zhǔn)備。眼下可能是一舉解決城市規(guī)劃與面向未來的城市建設(shè)的機會，也是激活經(jīng)濟活力一舉兩得的路徑。

你以為我在癡人說夢空想？6月13日自然資源部下發(fā)了一個老舊小區(qū)改造更新的通知可以了解一下，而且湖北、廣州、浙江很多地方都已經(jīng)在通過城市更新的政策路徑來進行老舊小區(qū)的整體迭代，可以預(yù)料，在很多地區(qū)，拆遷可能已經(jīng)在路上。

我覺得收款碼要比作品本身來的藝術(shù)：恰恰這是眼下年輕人的焦慮，對內(nèi)探索找不到依存，對外反思找不到出口。在畢業(yè)即失業(yè)的年代，貼上收款碼尋找任何可能。當(dāng)年輕人陷入焦慮，缺了沉靜與力量，我不知道還有什么值得慶賀的。