今年7月，浙江德清出讓了一塊特殊的住宅用地——出讓規(guī)則中明確指出，地塊應(yīng)被打造為“第四代住宅”，項(xiàng)目可打造總計(jì)1.38萬平方米的空中庭院，而這些空中綠化面積可以不計(jì)入容積率。

什么是“第四代住宅”？簡(jiǎn)單來說，這種住宅產(chǎn)品具有“戶戶有花園、家家有庭院、得房率超過100%”的特色。

近兩年，中國房地產(chǎn)深度調(diào)整，新房市場(chǎng)高歌猛進(jìn)的時(shí)代過去了，樓市也迎來了真正的變革期，這樣的住宅產(chǎn)品多了起來，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，百強(qiáng)房企在全國已經(jīng)開發(fā)近百個(gè)“第四代住宅”項(xiàng)目。在寸土寸金的一線城市，這樣的項(xiàng)目還很少見，但在較為富裕的二三線城市甚至縣城，“第四代住宅”已經(jīng)成為房企重點(diǎn)搶占的賽道。

在消費(fèi)端，“第四代住宅”受到購房者的歡迎，今年7月第一財(cái)經(jīng)報(bào)道了浙江義烏豪宅市場(chǎng)的火熱，當(dāng)?shù)啬莻€(gè)“78套聯(lián)排別墅18秒售罄”的樓盤，正是一個(gè)“第四代住宅”項(xiàng)目。

真正讓“第四代住宅”越來越流行的重要因素，實(shí)際上是地方政府紛紛出臺(tái)對(duì)這一類型住宅的支持政策。第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，今年以來，深圳、佛山、福州、長沙、紹興、溫州、金華、湖州等地出臺(tái)建筑規(guī)劃新規(guī)，以減少公攤面積、放松陽臺(tái)尺寸限制、支持空中綠化面積不計(jì)入容積率等方式，從側(cè)面鼓勵(lì)項(xiàng)目開發(fā)方打造“第四代住宅”；而蘇州吳江以及武漢更是下發(fā)相關(guān)文件明確支持第四代住宅產(chǎn)品發(fā)展。

多城出政策支持“四代宅”發(fā)展

今年7月，浙江省湖州市德清縣出讓了首宗“第四代住宅”用地，出讓規(guī)則中明確指出，地塊應(yīng)被打造為“第四代住宅”，1號(hào)地塊可建設(shè)總計(jì)1.38萬平方米的空中庭院，該部分不計(jì)入容積率。

最終該地塊由德清青創(chuàng)城市發(fā)展有限公司以2.91億元的價(jià)格競(jìng)得，樓面價(jià)5265元/平方米，溢價(jià)率超過32%。

實(shí)際上，德清這塊土地并非個(gè)案。今年5月，佛山、福州、長沙等多地已頒布新規(guī)，減少住宅公攤面積，放松陽臺(tái)尺寸限制，提升房屋實(shí)用性。

近兩個(gè)月來，浙江省下轄的紹興、溫州、金華、湖州等地的新推地塊中，也相繼有了“計(jì)容新規(guī)”——部分新掛牌宅地中注明，空中花園綠化陽臺(tái)、小區(qū)景觀綠化亭廊、開放式風(fēng)雨連廊等不計(jì)容積率，挑高客廳只算單層面積等。

就連一線城市深圳也發(fā)布了最新規(guī)劃條件，重點(diǎn)提到原有計(jì)容的避難層、機(jī)房等公共空間，被列為“不計(jì)容積率建筑面積”，陽臺(tái)進(jìn)深超過2.4米以內(nèi)不再計(jì)入建筑面積。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策調(diào)整后，房企在開發(fā)過程中通過合理優(yōu)化設(shè)計(jì)，住宅得房率有望超過100%，甚至能達(dá)到120%，這種改變也為“第四代住宅”的發(fā)展創(chuàng)造了極其有利的條件。

今年以來，“第四代住宅”概念越來越火，多個(gè)核心二線城市出臺(tái)政策對(duì)這種類型住宅的發(fā)展給予明確支持。

2024年2月，蘇州市吳江區(qū)資規(guī)局牽頭起草了《關(guān)于支持立體生態(tài)住宅規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施方案(試行)》，其中提出，立體生態(tài)住宅是將綠色生態(tài)理念注入城市建筑，通過平臺(tái)立體綠化，形成“戶戶有花園、家家有庭院”的建筑模式，應(yīng)用于7層及以上住宅建筑，主要建筑形式包括套內(nèi)空中花園、公共綠化平臺(tái)。滿足相關(guān)要求的套內(nèi)空中花園、公共綠化平臺(tái)可不納入容積率、建筑間距、日照間距等的計(jì)算。

“立體生態(tài)住宅作為第四代住宅產(chǎn)品，賦予了居住空間多元化場(chǎng)景體驗(yàn)，滿足了人們對(duì)于生態(tài)和自然環(huán)境的向往與追求，吳江區(qū)資規(guī)局將攜手區(qū)住建局、城市管理局、行政審批局，進(jìn)一步優(yōu)化規(guī)劃建設(shè)措施，加速住房領(lǐng)域供給側(cè)改革，推動(dòng)住宅產(chǎn)品創(chuàng)新升級(jí)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。”蘇州市吳江區(qū)資規(guī)局官網(wǎng)中稱。

2024年3月，武漢下發(fā)《關(guān)于推進(jìn)新型住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新試點(diǎn)工作的通知》，同時(shí)出臺(tái)了《武漢市住宅陽臺(tái)及空中花園規(guī)劃管理細(xì)則》，對(duì)陽臺(tái)設(shè)計(jì)和空中花園設(shè)計(jì)提出了相關(guān)具體設(shè)計(jì)管理要求，推進(jìn)了武漢第四代住宅的落地與發(fā)展。

為鼓勵(lì)開發(fā)商參與試點(diǎn)，武漢新規(guī)中提出，空中花園不計(jì)入容積率，綠化面積的20%可計(jì)入項(xiàng)目綠地率和綠地面積。

在此之前，武漢的住宅產(chǎn)品都以較小陽臺(tái)為主，因?yàn)榘凑瘴錆h過去的建筑政策規(guī)定，住宅建筑通常做兩梯四戶，扣除墻體寬度，分配給中間戶的面寬僅7-8米，陽臺(tái)實(shí)際進(jìn)深通常也在1.6米上下，這樣的陽臺(tái)僅能滿足洗衣、晾曬等基礎(chǔ)性功能，改善性功能需求滿足受限。

克而瑞產(chǎn)品力研究中心副總經(jīng)理朱一鳴對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，第四代住宅又可稱為“庭院房”或“城市森林花園建筑”。近年來，為確保第四代住宅的穩(wěn)健發(fā)展，多地政府制定并實(shí)施了若干關(guān)鍵政策，如提高住宅外挑陽臺(tái)占套內(nèi)總面積的比例、放寬第四代住宅的設(shè)計(jì)限制等。此外，地方政府還采取了稅收優(yōu)惠、降低土地出讓金等激勵(lì)措施，積極鼓勵(lì)房企參與第四代住宅的建設(shè)。

一線房企積極搶占市場(chǎng)份額

我國商品房市場(chǎng)已有三十多年的發(fā)展歷史，業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為，每隔十年就誕生一代新理念的住宅產(chǎn)品。

改革開放以來，“第一代住宅”便是指單位分配的住房，它除了居住功能以外，幾乎沒有其他功能；而“第二代住宅”則是指有物業(yè)管理的住宅；“第三代住宅”是2010年以來的主流，在第二代住宅配套設(shè)施、物業(yè)管理基礎(chǔ)上，植入對(duì)人的健康、醫(yī)療、人文呵護(hù)等因素，側(cè)重對(duì)居者身心健康和生活狀態(tài)的關(guān)懷，比如不少開發(fā)商宣傳小區(qū)有“全齡關(guān)懷體系”“兒童友好型社區(qū)”等要素。

第四代住宅，則旨在打造人與自然和諧互動(dòng)的生活空間。

在政策層面，自2019年起，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)第四代住宅的建設(shè)予以了充分認(rèn)可，并于2021年正式發(fā)布《城市森林花園住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，這標(biāo)志著第四代住宅的概念正式轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

全國最早的“第四代住宅”項(xiàng)目出現(xiàn)在成都，2017年，“成都七一城市森林花園”推出，不過當(dāng)時(shí)這一住宅理念并未被廣泛應(yīng)用。

2021年下半年，福州為提振樓市，在產(chǎn)品政策上有所放寬，隨后誕生了數(shù)十個(gè)項(xiàng)目第四代住宅項(xiàng)目。廈門、重慶、西安等二線城市也相繼跟進(jìn)，積極探索并實(shí)踐第四代住宅的建設(shè)。

近兩年，多家房企選擇進(jìn)軍這一領(lǐng)域，力圖通過打造高品質(zhì)、可持續(xù)發(fā)展的住宅產(chǎn)品來爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。

朱一鳴告訴記者，截至2024年5月，百強(qiáng)房企已在25個(gè)城市開發(fā)了近百個(gè)第四代住宅項(xiàng)目，但一線城市仍少有落地。

“第四代住宅”落地較多的城市，多為核心二線城市，比如西安、重慶、福州、武漢等。很多房企都在搶占“第四代住宅”賽道，目前龍湖、華潤、保利發(fā)展和中鐵建落地項(xiàng)目數(shù)量最多。

龍湖在重慶、西安已經(jīng)落地9個(gè)項(xiàng)目，華潤置地在西安、北京、義烏、重慶落地8個(gè)項(xiàng)目，保利發(fā)展在貴陽、福州、長沙、西安、江門落地7個(gè)項(xiàng)目，中國鐵建在貴陽、西安已有7個(gè)項(xiàng)目，綠城在西安、濰坊則有6個(gè)項(xiàng)目。

此外，中海地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)、萬科地產(chǎn)等已都有第四代住宅項(xiàng)目落地，數(shù)量在5個(gè)以內(nèi)。

產(chǎn)品力仍有待打磨和創(chuàng)新

隨著地產(chǎn)行業(yè)加速進(jìn)入改善時(shí)代，居住領(lǐng)域的消費(fèi)者對(duì)“第四代住宅”的接受度也在逐步提升。銷售端的良好表現(xiàn)，也是市場(chǎng)上出現(xiàn)越來越多第四代住宅的原因之一。

今年6月24日，在浙江富裕“縣城”義烏，當(dāng)?shù)氐男⌒烷_發(fā)商打造的樓盤“萬境觀云”開盤創(chuàng)下“78套聯(lián)排別墅18秒售罄”的紀(jì)錄，讓外界驚嘆義烏購房者的豪宅消化能力。記者了解到，“萬境觀云”正是一個(gè)典型的第四代住宅項(xiàng)目，高層全都帶“空中花園”，別墅也自帶大面積花園，像這樣的“第四代住宅”在浙江的富裕縣城市場(chǎng)中接受度頗高。

去年年底，龍湖在重慶推出了一個(gè)第四代住宅產(chǎn)品，贈(zèng)送45平方米的空中庭院，這個(gè)項(xiàng)目首開80天即售罄，打破了近兩年重慶豪宅市場(chǎng)金額、單價(jià)、去化率等多項(xiàng)紀(jì)錄。

克而瑞產(chǎn)品力研究中心表示，從去年開始，“第四代住宅”項(xiàng)目在古都西安也開始呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)。高挑空、露臺(tái)全贈(zèng)送、超高得房率等特點(diǎn)，頗受西安購房者歡迎，當(dāng)?shù)匦卤P如保利天瓚，其得房率高達(dá)107%；明德潤府，得房率達(dá)到105%；龍湖御湖境和龍翔奧城瓏璟府的得房率也都突破了100%。

朱一鳴表示，第四代住宅是房地產(chǎn)行業(yè)里的一個(gè)“新物種”，也是推動(dòng)住宅建筑“新質(zhì)生產(chǎn)力”的方向之一，未來具有廣闊前景，但其發(fā)展也面臨諸多挑戰(zhàn)。

比如，目前市面上許多“第四代住宅”以贈(zèng)送大面積露臺(tái)、高得房率來吸引眼球，但并未真正達(dá)到庭院房和垂直花園的標(biāo)準(zhǔn)，尤其部分項(xiàng)目以毛坯形式交付，并未充分考慮到實(shí)現(xiàn)空中園林所需的關(guān)鍵技術(shù)，如防水和排水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和施工，這些方面的缺失，限制了其作為真正庭院住宅的潛力。

此外，空中花園上下層之間的隱私問題、北方氣候?qū)е侣杜_(tái)實(shí)際使用率低等難點(diǎn)，也有待房企攻克。

一位房企資深人士對(duì)記者表示，現(xiàn)在市面上部分第四代住宅只是做了“大陽臺(tái)＋綠植”，這不能算作真正的第四代住宅，其缺乏真正的綠色建筑科技應(yīng)用，通過技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)住宅建筑的環(huán)保、節(jié)能才是一個(gè)隱性的關(guān)鍵要素。

而對(duì)于房企來說，如何平衡技術(shù)創(chuàng)新與成本控制，如何在保障居住品質(zhì)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)綠色生態(tài)，這些都需要持續(xù)探索和創(chuàng)新。