今年以來，從地方政府到開發(fā)商，都在用不同方式取消公攤。零公攤時代距離我們越來越近。

有多個地方政府提出，要求探索按照套內(nèi)面積計算房價，并且已經(jīng)有個別地方政府開始正式實施。

在部分二三線城市，一批標榜“零公攤”“得房率超100%”項目正高調(diào)入市。

近日，廣東省肇慶市率先發(fā)布商品房實行按套內(nèi)面積計價的通知。取消公攤，真的來了。

很快，該話題引發(fā)了熱烈討論，關于取消公攤會不會導致房價上漲等話題，登上了熱搜榜。

《通知》稱，優(yōu)化增加高品質(zhì)住房供應。在符合規(guī)劃要求的前提下，鼓勵優(yōu)化規(guī)劃指標建設高品質(zhì)、低密度住宅項目，對低容積率、高綠地率、環(huán)保節(jié)能、景觀人性化、休閑系統(tǒng)化和生態(tài)兼容性強的項目予以政策支持。

從2024年5月1日起，實行按住房套內(nèi)面積計價宣傳銷售。積極有序推行商品房現(xiàn)房銷售。加大裝配式建筑在房地產(chǎn)項目中的應用，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)帶裝修銷售商品房，推廣應用菜單式、套餐式精裝房訂制。

今年8月，長沙本地國企慧城置業(yè)旗下云起·虔來項目，便以“長沙首個負公攤產(chǎn)品”的標簽亮相。項目信息顯示，該樓盤面積介于128平方米至168平方米之間，全屋通過飄窗、陽臺和電梯廳“計半”納入計容面積的形式，實現(xiàn)了103%-107.9%的實際使用率。

讓“零公攤”得以流行的，是越來越多的城市開始松綁建筑設計規(guī)則。去年年底以來，廣州、合肥、長沙、佛山、肇慶等多地城市出臺明確新規(guī)，通過放松陽臺尺寸限制、鼓勵露臺等半開放式設計、支持空中綠化面積不計入容積率等方式，側面助推開發(fā)商提升項目得房率。

多年以來，住宅公攤是房地產(chǎn)市場最不合理的制度之一，取消公攤的呼聲也是一直非常強烈，但是一直沿用至今。最近公攤制度開始松動，根本上還是因為房地產(chǎn)市場的供求關系發(fā)生了歷史性變化。

在過去住房供不應求的時代，開發(fā)商具有絕對話語權，即使公攤制度再怎么不合理不透明，購房者也只能無奈接受，但是，隨著房地產(chǎn)市場供大于求，對于開發(fā)商而言，由于房子越來越難賣，必須要通過各種營銷手段來吸引民眾買房。在這樣的大背景之下，未來將會有越來越多的住宅將取消公攤，在市場倒逼之下，中國房地產(chǎn)市場有望迎來零公攤時代。

“公攤”的前世今生

“公攤”模式最早源于1950年代的香港，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分攤。因此，套內(nèi)面積要遠比房產(chǎn)證上的住房面積要少很多。通常多層樓房的公攤面積在10—15%之間，而高層樓房的公攤面積在25—30%以上。

一直以來，關于公攤面積計價模式的利弊討論不絕于耳。為此，多地嘗試推行新的計價模式，以減少購房矛盾。

值得一提的是，香港的住宅公攤制度當年也是引發(fā)了香港民眾的極大不滿，最終港府在2013年予以取消，否則將被罰款甚至處以3-7年的監(jiān)禁?，F(xiàn)在全球范圍內(nèi)，公寓銷售都是以套內(nèi)面積計算，實施公攤制度的只有中國大陸。

《心居》劇照

“公攤”細算賬

公攤制度不僅讓民眾在買房時承擔了更高的實際房價，而且，在買房入住之后，民眾還承擔了更高的使用費用。因為房屋的物業(yè)費和供暖費都是以房本面積為基礎，如果以實際使用面積而不是建筑面積來計算，業(yè)主承擔的費用也將隨之減少。

首先是買房變得透明，對于購房者而言，房本面積上標注多少面積，自己實際所得就是多少。而在公攤制下，很多人傾其一輩子積蓄買一套房，連自己實際住房面積都不清楚。

對于那些還沒有購房的人，將是取消公攤制度最大的受益者者，將來買房可以不用再為公攤面積承擔額外支出。

對于那些已經(jīng)購房的人，如果能夠重新計算房子的套內(nèi)面積，也有望從中獲益。因為這意味著以住房面積為基礎的物業(yè)費和供暖費等相關費用也會減少。不過，我國的公攤制度改革能否走到這一步，還具有極大的不確定性。

把公攤面積計入建筑面積，是中國獨有的計價方式。國際上，發(fā)達國家和地區(qū)的房屋銷售均按套內(nèi)面積計價。

“公攤本來就不合理，有些高層公攤非常多！”“買的房子交了100平方米的費用，最終實際面積只有70平方米，誰懂?。俊?，社交平臺上，有關公攤面積計價的模式再次引發(fā)討論。

關于取消公攤的呼聲再次被點燃。主要討論內(nèi)容有三個方面：

• 一是商品房的公攤面積多少，由開發(fā)商決定，沒有行業(yè)參考標準，這經(jīng)常引發(fā)一些購房矛盾。

• 二是讓購房者每月承擔公攤面積上的取暖費、物業(yè)費，但不少業(yè)主表示并沒有享受到公攤面積上的服務，這種情況下的付費實在是讓人難以接受。

• 三是加上公攤面積，對購房者來說要多掏不少錢，少則十幾萬多則上百萬，壓力不小。

取消公攤，如果不調(diào)高房子均價，那對購房者來說可以省下一大筆費用，將有力刺激房地產(chǎn)消費。但不少網(wǎng)民仍在擔心，取消公攤會不會導致房價上漲？

網(wǎng)友擔心：取消公攤的細則還未出臺，完全取消公攤，在實踐過程中可能會出現(xiàn)很多困難和問題，從而將取消公攤的費用轉移至其他地方，變相地導致房價上漲。比如，“取消公攤后房價單價會不會太高？”“公攤部位的管理、維護，收費會不會變相抬高”等問題。

國內(nèi)已有地區(qū)嘗試推行

取消公攤的新計價方式

據(jù)報道，雖然2011年重慶就提出按套內(nèi)面積計價，但在2019年修訂的《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》中，仍保留兩套計價標準并行的規(guī)定。多名本地購房者表示，目前重慶開發(fā)商通常會給兩套價格標準，且都會寫入購房合同。兩套標準的房屋總價不變，套內(nèi)單價高于建面單價。

一名熟悉重慶渝中區(qū)的房產(chǎn)中介表示，目前重慶主城九區(qū)的老百姓已習慣套內(nèi)計價，其他區(qū)縣新房、全市二手房仍是按建面計價。但全市購房者繳納契稅、物業(yè)費、裝修等均是按照建面計算。

據(jù)每日經(jīng)濟新聞，重慶大學管理科學與房地產(chǎn)學院教授、副院長周滔表示：“‘取消公攤’應是系統(tǒng)性工程，包括圍繞套內(nèi)面積的一系列稅費政策及配套制度的轉變。如果只是簡單地轉換計價方式，就只是一個噱頭，沒有意義?！?/span>

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