編者按：過去幾年，物業(yè)管理板塊上市公司股價普遍經(jīng)歷了深度下跌，港股跌幅尤其顯著。恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)于2021年4月19日發(fā)布，隨即突破10000點關(guān)口，2024年初一度跌破1500點，指數(shù)最大回撤超過85%。

2024年以來，物業(yè)管理板塊呈現(xiàn)出企穩(wěn)回升的態(tài)勢，部分較為優(yōu)質(zhì)的物管公司正受到市場關(guān)注。面包財經(jīng)本系列研究將持續(xù)追蹤行業(yè)情況，透視各家物管公司財務(wù)狀況，本篇為華潤萬象生活。

根據(jù)2023年年報，華潤萬象生活營利雙增。公司2023年度實現(xiàn)收入147.7億元，同比增長22.9%；核心股東應(yīng)占溢利29.2億元，同比增長31.2%。

2023年8月，華潤萬象生活宣布收購朗基生活服務(wù)100%股權(quán)。此前于2023年3月，公司終止收購祥生物業(yè)全部股權(quán)。

二級市場表現(xiàn)上，華潤萬象生活自年初以來連續(xù)反彈，并一度站上超過33港元/股的高位，此后一路震蕩下跌。截至6月26日收盤數(shù)據(jù)，華潤萬象生活股價收報27.15港元/股，今年以來下跌約0.65%。

? 分紅率提升?

2023年，華潤萬象生活實現(xiàn)收入147.7億元，同比增長22.9%；毛利潤46.9億元，同比增長30%；核心股東應(yīng)占溢利29.2億元，同比增長31.2%。

華潤萬象生活實現(xiàn)核心凈利潤對應(yīng)的每股盈利人民幣1.279元。根據(jù)華潤萬象生活2023年年度權(quán)益分配方案，公司將于2024年7月26日派發(fā)截至2023年12月31日止年度的末期股息每股人民幣0.481元，同比增長54.2%。公司全年派息率提升10個百分點至55%。

? 商管服務(wù)毛利率較高?

華潤萬象生活的收入增長主要原因包括收并購及市場化外拓業(yè)務(wù)，物業(yè)管理在管建筑面積增加帶來顯著的業(yè)績增長，及公司在管購物中心規(guī)模和業(yè)績提升，商業(yè)運營管理服務(wù)收入增加。

分業(yè)務(wù)看，住宅物業(yè)管理服務(wù)是華潤萬象生活營收主力，2023年全年收入96億元，占比約為65%，同比增長23.1%；商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)板塊收入51.7億元，同比增長22.6%，占比約為35%。

其中，物管板塊的物業(yè)管理服務(wù)2023年實現(xiàn)收入72.45億元，占總營收49%，同比增長30%。其增長主要得益于收并購公司及市場化外拓所帶來的在管建筑面積增加，及受去年收購公司并表時間非全年的影響。此外，受物業(yè)管理規(guī)模增加，同時向社區(qū)住戶提供的裝修服務(wù)、管家服務(wù)及潤物直選業(yè)務(wù)快速增長，公司社區(qū)增值服務(wù)同比增長21.5%至15.3億元。? ?

值得關(guān)注的是，受開發(fā)商項目開發(fā)及交付進度影響，項目交付前的籌備、營銷服務(wù)等業(yè)務(wù)收入下降，華潤萬象生活來自物業(yè)開發(fā)商的增值服務(wù)收入同比降低14.8%至8.29億元。

毛利率方面，華潤萬象生活2023年毛利率為31.8%，同比上升1.7個百分點，主要受益于商業(yè)運營物管服務(wù)毛利率的提升。

具體來看，公司住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率為17.5%，同比降低1.4個百分點，主要受毛利率較高的增值服務(wù)收入占比下降所致；公司住宅物管服務(wù)毛利率為13.6%，低于中海物業(yè)及保利物業(yè)。

華潤萬象生活商業(yè)運營及物管服務(wù)毛利率為58.4%，同比上升7.7個百分點。2023年全年，公司購物中心毛利實現(xiàn)23.29億元，占公司總毛利的49.61%。? ?

住宅物業(yè)第三方在管面積占比超六成??

截至2023年底，華潤萬象生活提供物業(yè)管理服務(wù)的在管面積為3.7億平方米（不含購物中心項目），低于保利物業(yè)及中海物業(yè)。

住宅物業(yè)管理服務(wù)方面，截至2023年底，華潤萬象生活合同建筑面積4.07億平方米，同比增長15.93%；在管總建筑面積為3.55億平方米，同比增長24.6%；公司在管住宅及其他非商業(yè)物業(yè)項目數(shù)1731個，較上年新增262個。

截至2023年末，來源于公司關(guān)聯(lián)方在管面積占比進一步降低至38.6%，第三方在管面積占比同比增加3.3個百分點至61.4%。

商管方面，華潤萬象生活2023年末已開業(yè)項目建筑面積達1059萬平方米，同比增長18.1%，在營購物中心101座，零售額1812億元，同比增長43.3%，其中重奢購物中心數(shù)量增至13個；寫字樓商業(yè)運營服務(wù)建筑面積為16.9萬平方米，同比降低4%，寫字樓物管服務(wù)建筑面積為1482萬平方米，同比增長23.5%。

債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截至2023年末，華潤萬象生活資產(chǎn)負債率為42.3%，同比降低2.3個百分點；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為115.8億元，同比降低8.04%。

2023年，公司營業(yè)現(xiàn)金比率同比提升4.9個百分點至20.6%，經(jīng)營性現(xiàn)金流/核心凈利潤同比提升19.2個百分點至104.2%。

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