來源：智通財經(jīng)APP

據(jù)媒體消息，香港甲級辦公大廈中環(huán)中心的某一個單位以約虧損7,200萬港元(合920萬美元)的價格出售，比五年前的買價低了63%。每平方英尺（下或稱“呎”）均價約為13,191港元，創(chuàng)下中環(huán)甲級辦公大廈近20年來的最低紀錄。

年初的時候，世邦魏理仕曾發(fā)表《2024年香港商業(yè)房地產(chǎn)市場展望》，稱去年商業(yè)房地產(chǎn)市場復蘇慢于預(yù)期(融資成本創(chuàng)22年來新高，負收益加深，投資意愿減半，投資量創(chuàng)15年新低)，但今年有一些利好加持：

一是內(nèi)地經(jīng)濟走強，香港經(jīng)濟有望在2024年繼續(xù)復蘇，潛在的減息將改善投資市場動力;

二是港府重啟投資移民計劃，將非住宅房地產(chǎn)納入獲準許投資的資產(chǎn)，也是有望推動寫字樓的交投。

如今2024年第三季度已經(jīng)過半，各種跡象顯示，香港寫字樓市場的復蘇恐怕將繼續(xù)慢于預(yù)期。

一，已連續(xù)26個月走低！

萊坊研究部于上周(8月6日)發(fā)布的《香港6月物業(yè)報告》顯示，由于經(jīng)濟情況疲弱，6月份香港甲級寫字樓整體租售活動顯著放緩。就寫字樓實際租金而言，已經(jīng)出現(xiàn)自2022年5月以來的連續(xù)第26個月下跌。

港島方面，租賃需求停滯不前，寫字樓租金則持續(xù)下跌。整體寫字樓空置率仍然高企，對業(yè)主帶來相當大的壓力，要通過減租來吸引租戶。6月份的新寫字樓租賃個案主導租賃市場，大部分租賃交易集中在中環(huán)，吸納主要來自專業(yè)服務(wù)和金融機構(gòu)。

萊坊發(fā)表的報告指出，截至今年6月，中環(huán)超甲級商廈平均呎租約108.3元，按月跌0.1%，按年挫9.8%，是各商業(yè)區(qū)中按年租金跌幅最大的類別。期內(nèi)，中環(huán)整體甲級商廈呎租93元，較去年同期下降8.7%。

九龍區(qū)方面，交易宗數(shù)由續(xù)租主導而非新租個案。6月份缺乏大量寫字樓新租賃成交。隨著新寫字樓的使用量下跌，租金攀升，現(xiàn)任業(yè)主更愿意在續(xù)租期間，提供租金優(yōu)惠和補貼去吸引租戶，越來越難推動九龍區(qū)的搬遷決定。除了金錢上的補貼外，一些業(yè)主還愿意提供資本支出補貼，例如靈活的租賃和裝修條件，以吸引租戶。

二，疲弱的上市公司財報

這種整體的低迷，從新近公布的香港本地物業(yè)公司財報中也可窺見一斑：

九龍倉置業(yè)(01997.HK)

九龍倉置業(yè)于8月6日披露2024年上半年業(yè)績顯示，期內(nèi)集團收入為65.01億港元，同比增長0.43%;營業(yè)盈利49.15億港元，同比減少1%;未經(jīng)審核基礎(chǔ)凈盈利31.23億港元，同比增加2%;若計入投資物業(yè)重估減值，則股東應(yīng)占溢利虧損10.52億港元，由盈轉(zhuǎn)虧。

九龍倉置業(yè)目前主要持有香港多個成熟的收租物業(yè)，包括三個綜合體商城海港城、時代廣場和荷里活廣場，位于中環(huán)的寫字樓項目會德豐大廈、卡佛大廈，以及位于中環(huán)的香港美利酒店，同時還有位于新加坡的會德豐廣場和Scotts Square商場。

九倉表示，寫字樓市場受到經(jīng)濟疲弱和供應(yīng)過剩的影響，預(yù)期租金調(diào)整將持續(xù)直至營商環(huán)境改善。旗下寫字樓截至6月末的出租率為88%(空置12%)，租賃活動主要由中小型單位帶動，收入下跌 2%，營業(yè)盈利下跌 5%。

香港置地(HKL，倫交所上市)

香港置地截至6月30日止六個月的基本凈利潤虧損為700萬美元，而去年同期的基本凈利潤為4.22億美元。公司稱這歸因于其開發(fā)物業(yè)的一些項目的賬面價值為2.95億美元的非現(xiàn)金撥備，剔除撥備影響，基本利潤為2.88億美元，較上年同期下跌32%。

香港置地同時也表示，盡管香港辦公樓租賃需求疲軟，新的詢價水平較低，但其中環(huán)物業(yè)投資組合仍保持彈性。

截至2024年6月底，實際空缺和承諾空缺分別為7.3%和6.8%，而2023年底為7.4%和6.8%，數(shù)字較中環(huán)甲級寫字樓市場12.1%的空置率為佳。旗下辦公室租金降至平均每平方英尺103港元，去年同期為每平方英尺107港元。

恒隆地產(chǎn)(00101.HK)

截至2024年6月30日止六個月，恒隆地產(chǎn)總收入61.14億港元，同比增加17%。其中確認物業(yè)銷售收入為12.28億港元(2023 年：無)，物業(yè)租賃收入為48.86億港元，同比下跌7%。整體營業(yè)溢利34.30億港元，同比下降10%。恒隆地產(chǎn)認為，租賃收入下跌是由于內(nèi)地奢侈品消費疲弱、香港零售及辦公樓市況放緩和人民幣兌港幣貶值三大因素影響。

恒隆地產(chǎn)香港辦公樓租賃收入下跌8%至15.48億港元，營業(yè)溢利減少11%至12.17億港元。其中，香港島辦公樓組合錄得14%的收入跌幅，租出率達83%(空置17%)。

三，低迷的背后原因

正如九倉置業(yè)財報中指出的那樣，寫字樓市場低迷的背后原因，主要是經(jīng)濟疲弱和供應(yīng)過剩。

(一)整體經(jīng)濟情況

香港特別行政區(qū)作為我國重要的國際商業(yè)、貿(mào)易及金融樞紐，肩負著連通我國內(nèi)地與海外的責任，把握著內(nèi)地與全球經(jīng)濟發(fā)展帶來的機遇。

香港政府統(tǒng)計處數(shù)據(jù)顯示，2023年香港GDP為2.98萬億港元，依照香港金融管理局公布的匯率折算，約合人民幣2.72萬億元，與內(nèi)地31個省對比，略高于山西、略低于廣西。香港整體經(jīng)濟發(fā)展水平較高，已經(jīng)歷過高速增長階段，近年來經(jīng)濟增速在相對低位平穩(wěn)運行。2013-2023年，香港GDP復合年均增速為1.01%，低于全國同期的7.74%。2024年一季度在服務(wù)輸出對經(jīng)濟增長的拉動下，香港GDP實際同比增長2.7%，較2023年全年的3.3%略有放緩。

從2012年開始，香港的人口增加量開始逐步下降，甚至在2020年達到負增長。2021年，香港人口增加量為-4.36萬人，是近20年來的最低值，盡管2022年有所回升，但人口依舊呈現(xiàn)負增長。香港外來人口流入減少導致房地產(chǎn)需求減少。

香港新落成樓宇數(shù)量在1998年至2004年間一直處于高位，盡管2008年受金融危機影響有所下降，但隨后呈現(xiàn)增加趨勢，近幾年回升至2004年水平。人口數(shù)量的減少并未改變這一趨勢，2022年新落成樓宇總面積達到64.68萬平方米，為近20年來的最高值。這種供大于求的情況加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，并導致房價下降。

(二)寫字樓供應(yīng)過剩

仲量聯(lián)行在7月發(fā)表的《香港地產(chǎn)市場觀察》報告中指出，5月底整體甲級寫字樓市場空置率升至13.5%，主要原因是有新項目落成。中環(huán)長江集團中心二期及觀塘道350號兩個新商廈項目于5月竣工，整體甲級寫字樓市場于同月新增21,200平方英尺凈供應(yīng)量。新供應(yīng)同時也推高中環(huán)和九龍東的空置率分別達到12.0%和18.5%(這一數(shù)字可以與上述三家上市公司的披露相互印證)。

智通財經(jīng)了解到，年內(nèi)將完工的還有位于中環(huán)中西區(qū)中環(huán)皇后大道的香港恒基兆業(yè)大廈(The Henderson)，該項目由Zaha Hadid建筑師事務(wù)所設(shè)計，總建筑面積43,200平方米(折合465,238平方英尺)，高度190米(地上36層，地下5層)。這是個大體量的超甲級寫字樓項目，其高度/總建筑面積距離香港高樓TOP10已相差不遠，效果圖如下：

而根據(jù)萊坊研究的未來展望，預(yù)計2025年落成的甲級寫字樓總樓面面積約930,000平方英尺，位置以中環(huán)及銅鑼灣為主。

四，壓力給到老寫字樓

萊坊報告中表示，隨著更多新寫字樓計劃落成，香港甲級寫字樓市場的新租賃將來自寫字樓升級和搬遷的需求。

在香港房地產(chǎn)市場整體低迷、商業(yè)房地產(chǎn)市場因空置率居高不下及借貸成本昂貴而承壓、全球企業(yè)削減寫字樓空間以節(jié)省成本、未來數(shù)年新甲級寫字樓面市將導致供應(yīng)過剩等多重因素影響下，非核心地區(qū)的舊大樓租售面臨巨大的調(diào)整壓力。

有一個案例可以說明這種趨勢。

去年，上環(huán)永樂街88號全幢商業(yè)大廈88WL放盤，該物業(yè)由高盛持有多數(shù)股權(quán)，投資者還包括總部在上海的房地產(chǎn)私募基金凱龍瑞集團，由世邦魏理仕代理以公開要約形式出售，最初意向價13.5億元，但一直未見有買家承接。到2023年11月，高盛把叫價大劈三分一，降至約9億元。

香港媒體翻查資料，未獲悉高盛所占項目股權(quán)是否代客持有。但發(fā)現(xiàn)凱龍瑞于2017年及2018年期間先后購入永樂街78至80號、82至86號、88至90號舊樓，3個相連地盤合共涉資9.62億元，再重建發(fā)展為前年落成的88WL，若以9億元轉(zhuǎn)手，就算未計重建成本也要損手離場。

永利行的消息顯示，該項目放售一年多后，直至今年5月份，最終以約7.5億港元承接，較最初意向價格跌去45%+。該商業(yè)大廈于2022年獲批入住許可證，目前出租率僅約50%，平均尺租約40港元。

五，中資企業(yè)是未來需求主力

萊坊表示，正面來看，內(nèi)地企業(yè)對寫字樓需求回升。這撥企業(yè)主要查詢的是寫字樓面積5,000平方英尺以下的的優(yōu)質(zhì)中小型寫字樓。

這就使得業(yè)主被迫以較低廉租金吸引新租客外，還需要遷就內(nèi)地租戶的要求，拆細單位來出租。

中環(huán)超甲級商廈國際金融中心一期(國金一期)有21樓全層逾2萬方呎單位，多年來一直由恒地(00012)自用，作為旗下新盤的展銷中心，今年決定推出全層對外放租，最初叫租為每月306萬元，每方呎叫租約150元。今年中，該層樓面的叫租下調(diào)約6.5%，至每月約286萬元，呎租降至約140元。

后來有一家中資公司有意承租中環(huán)核心區(qū)甲級商廈作為辦公室，但只需要約1萬方呎樓面面積，業(yè)主方面愿意配合租戶要求，把前述全層逾2萬方呎樓面拆細出租。

最終，該中資公司亦落實租用21樓1至4室，租用面積約11325方呎，月租約113萬元，呎租約100元。據(jù)了解，該公司將整合多區(qū)的辦公室至國金一期以作為升級。而最新成交呎租，較最初叫租的每方呎150元，直降了33.3%，已經(jīng)重返該廈2014年水平。而大型中資科技企業(yè)字節(jié)跳動(ByteDance)在去年第一季落實租用國金一期37樓全層，租用面積約16158方呎，料月租約194萬元，呎租約120元。換句話說，僅僅相隔一年，該寫字樓的呎租再跌16.7%。

這種趨勢仍然持續(xù)，萊坊預(yù)計這一需求來源將成為未來幾個月推動市場租賃的動力。

而寫字樓租賃市場的表現(xiàn)疲弱也拖累銷售市場，萊坊也預(yù)計甲級寫字樓銷售市場將由自用買家和私人投資者主導，短期內(nèi)大部分私募股權(quán)房地產(chǎn)基金和保險資本將繼續(xù)采取觀望態(tài)度。

六，總結(jié)

香港甲級辦公樓成交價創(chuàng)新低，是市場調(diào)整、投資者信心及宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化波動以等多重因素共同作用的結(jié)果。面對當前的市場形勢，投資者應(yīng)保持理性，關(guān)注市場動態(tài)，合理配置資產(chǎn)。

與寫字樓市場不一樣的是，住宅市場自宣布放松樓市調(diào)控后，今年3月和4月連續(xù)兩個月買家入市步伐明顯加快,但成交量和住宅樓價都在5月和6月份下跌。

住宅價格方面，今年3月和4月連續(xù)兩個月的住宅樓價都有所上漲。2024年5月住宅樓價按月下跌1.2%，較去年同期下跌12.7%。盡管開發(fā)商不斷減價，但在持續(xù)高息口情況下，投資和仍然保持謹慎。

唯一利好的數(shù)據(jù)是，人才政策的放松帶來了外地人才的涌入，也推動香港住宅租賃指數(shù)創(chuàng)四年半新高，按月上升1%。