我不止一次說(shuō)過(guò)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)最大的利空就是人口。

有人總喜歡拿日韓舉例，說(shuō)它們的人口減少了，但房?jī)r(jià)還是上漲。首先要明白日韓的面積本來(lái)就比較小，而日韓在人口減少后，房?jī)r(jià)還繼續(xù)上漲的主要還是它們幾個(gè)大城市，比如說(shuō)東京、首爾這樣的城市。

如果要這么比較，應(yīng)該是拿我們北上廣深這樣的大城市與之比較，這些城市的房?jī)r(jià)放在更長(zhǎng)的周期內(nèi)，大概率也是會(huì)上漲的。

但中國(guó)畢竟要大很多，要去研判房地產(chǎn)市場(chǎng)的大趨勢(shì)，不僅僅只是看北上廣深這幾個(gè)大城市，而要看到更多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷這么多年的發(fā)展，整體市場(chǎng)已經(jīng)由過(guò)去供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供大于求了，而建房子的能力也是在全世界數(shù)一數(shù)二了，這就意味著，只要愿意建的話(huà)，住房供應(yīng)層面就問(wèn)題不大。那么未來(lái)真的能決定房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將是住房的需求層面，而最終決定住房需求就是人口因素的變化。

國(guó)內(nèi)人口發(fā)展特征在過(guò)去幾年已經(jīng)發(fā)生了大變化。一方面是整體人口進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，而且出現(xiàn)是連續(xù)兩年的負(fù)增長(zhǎng)，第二年的降幅還在擴(kuò)大。具體數(shù)據(jù)如下：

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年末全國(guó)人口14.12億人，較2021年末減少85萬(wàn)人，出現(xiàn)了近幾十年來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。2023年年末全國(guó)人口14.10億人，較2022年末減少208萬(wàn)人，人口較上年多減少了123萬(wàn)人。

另一方面是國(guó)內(nèi)人口日趨老齡化，而到2035年，很有可能會(huì)進(jìn)入重度老齡化，整個(gè)人口結(jié)構(gòu)的變化將會(huì)對(duì)住房的需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，比如大戶(hù)型是不是更受歡迎？而對(duì)住房的數(shù)量是不是會(huì)減少？關(guān)于人口老齡化趨勢(shì)的數(shù)據(jù)如下：

據(jù)人口“七普”數(shù)據(jù)，60歲以上的人口卻上升了6.79個(gè)百分點(diǎn)，0-14歲人口較上個(gè)10年上漲了1.35個(gè)百分點(diǎn)、15-59歲下降了6.79個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于需求決定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，人口的因素將會(huì)是核心因素。而隨著國(guó)內(nèi)人口的負(fù)增長(zhǎng)以及人口老齡化，這將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)不得不面對(duì)的利空因素。