9月26日，中央政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，從最高層面發(fā)出了房地產(chǎn)的救市信號(hào)。作為回應(yīng)，四大一線城市紛紛放松限購。一線城市對(duì)于全國樓市具有風(fēng)向標(biāo)意義，考慮到最近股市在政策刺激下暴漲，那么，樓市也會(huì)像股市一樣大幅反彈嗎?

在四大一線城市中，廣州解除限購的步伐最為徹底，完全解除了各種限購政策。無論是本地戶籍還是外地人口，都可以在廣州自由買房，沒有任何限制。廣州的限購政策持續(xù)了14年之后，完全回歸常態(tài)。

深圳，上海和北京的限購雖然暫時(shí)還沒有完全打開，但也在一步步放松，比如深圳對(duì)于非中心城區(qū)已經(jīng)不再有任何限購，上海和北京下調(diào)對(duì)外地人士的社保或個(gè)稅年限要求等等。在中央對(duì)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的要求之下，預(yù)計(jì)深圳、上海和北京解除限購的尺度還會(huì)越來越大，不排除到最后完全放開。

那么，一線城市陸續(xù)放開限購，房價(jià)會(huì)出現(xiàn)反彈嗎?尤其是最近國家出臺(tái)一系列刺激經(jīng)濟(jì)的組合拳，股市已經(jīng)被徹底引爆，樓市是否也會(huì)像股市一樣，在政策利好之下快速反彈呢?

想要讓樓市像股市一樣快速暴漲，這種可能性并不大。

首先，股市是一個(gè)適合短線操作的場所。在投資者狂熱情緒和大規(guī)模資金推動(dòng)下，股價(jià)可以在幾天之內(nèi)就被迅速拉高。而且，很多投機(jī)資金可以很方便在股市快進(jìn)快出，博取短期收益之后快速離場。但是樓市并不適合短線操作，從進(jìn)場到套現(xiàn)需要較長周期，所以，這就注定了短線資金很難大規(guī)模涌入樓市。

其次，A 股市場之所以能夠被點(diǎn)燃，除了政策刺激之外，還因?yàn)锳 股市場已經(jīng)足夠低，A 股市場長期在3000點(diǎn)左右徘徊，除了個(gè)別牛市之外，大部分時(shí)間都處在盤整或者下跌區(qū)間。從估值水平來看，A 股的市盈率已經(jīng)處于歷史底部，而且低于國際水平。

但是樓市完全不同，國內(nèi)房價(jià)在經(jīng)過了20年高速上漲之后，已經(jīng)處于極高位置，即使在最近幾年有所下降，但是仍然很高，以房價(jià)收入比來看，國內(nèi)房價(jià)，尤其是一線城市房價(jià)，在全球范圍內(nèi)也高居前列。和A 股市場的股價(jià)相比，國內(nèi)房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有跌到位，也就很難吸引到大規(guī)模資金進(jìn)場。

更重要的是，樓市的供求關(guān)系，決定了房價(jià)難以大幅反彈。

我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過了短缺時(shí)代，無論是人均住房面積，還是人均住房套數(shù)，在國際上都已經(jīng)處于高水平。也正是在這樣的背景下，去年中央對(duì)我國房地產(chǎn)市場做出了重要判斷——我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。

即使是一線城市，樓市庫存也處在極高水平。正是在高庫存壓力之下，住房以舊換新模式變得越來越流行，越來越多地方政府開始鼓勵(lì)國資收儲(chǔ)住宅。

解除限購如果能夠刺激樓市，需要有一個(gè)重要的先決條件，那就是當(dāng)前市場上還有很多需求，因?yàn)橄拶徴弑粨踉陂T外。所以一旦解除限購之后，這些需求就可以蜂擁而入，推動(dòng)樓市復(fù)蘇。但現(xiàn)實(shí)情況是，除了個(gè)別外地戶籍的剛需確實(shí)因?yàn)橄拶彌]有購房資格，真正被限購擋在門外的需求已經(jīng)很少，所謂解除限購就能迎來大量購房者，更多只是一種虛幻的想象。

解除限購是否會(huì)刺激房價(jià)上漲，其實(shí)很多城市都已經(jīng)給出了答案。過去一年多來，國內(nèi)除了四大一線城市，絕大多數(shù)城市都已經(jīng)完全放開了限購，那么，有多少城市因?yàn)榻獬拶彾霈F(xiàn)了房價(jià)上漲呢?一個(gè)都沒有。

一線城市放開限購是否就能有所不同呢?在國內(nèi)所有已經(jīng)放開限購的城市當(dāng)中，最接近一線城市的是廈門。一直以來，廈門房價(jià)在全國高居第四，僅次于北京、上海和深圳，比廣州還高，所以，如果僅以房價(jià)來看，廈門是當(dāng)之無愧的一線樓市。

2023年11月，廈門全面放開了限購政策，在全市范圍(包括島內(nèi))購買一手、二手商品住房，不再審核購房人資格。那么，廈門限購解除之后，房價(jià)是否出現(xiàn)了暴漲呢?

以國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，全面放開限購的頭兩個(gè)月，廈門的新建住宅價(jià)格和二手房價(jià)價(jià)格不僅沒有任何反彈，反而繼續(xù)下跌。進(jìn)入2024年之后，廈門房價(jià)更是加速下跌，今年8月份，廈門新建住宅同比下跌10.7%，二手房同比下跌14.6%，在全國樓市跌幅居前。

廈門島內(nèi)一向被視為寸土寸金，很多人都認(rèn)為廈門如果放開限購，廈門周邊甚至全國有錢人都會(huì)涌來廈門買房置業(yè)。但事實(shí)上，廈門放開限購之后，房價(jià)反而加速下跌，而且領(lǐng)跌全國，并沒有出現(xiàn)想象中的瘋搶。

這個(gè)事實(shí)充分說明，當(dāng)前樓市供應(yīng)的稀缺性早就已經(jīng)不存在，真正稀缺的是需求。在供給越來越多，而需求越來越少的背景下，放開限購的真正意義只在于方便了部分剛需，在短期之內(nèi)改變買賣雙方的心理，但是從中長期來看，改變不了樓市的根本走向。

這一輪政策刺激雖然點(diǎn)燃了股市，但是很難在樓市產(chǎn)生同樣的效果。即使是政策目標(biāo)，對(duì)于樓市也只是“止跌回穩(wěn)”，而不是“止跌回升”。對(duì)于當(dāng)前的樓市，能夠止跌，就已經(jīng)是一個(gè)積極的信號(hào)。

來源：三聯(lián)生活周刊